Rein objektiv betrachtet, wechselt eine Sache den Eigentümer. Bei den meisten Gegenständen keine große Sache – Einigung, Kaufvertrag, fertig. Geht es aber um Grundstücke oder Immobilien sieht die Sache anders aus und ganz so einfach ist es nicht. Alles, was Sie zur Eigentumsübertragung wissen müssen, erfahren Sie hier.
Einigen sich Verkäufer und Käufer über eine sogenannte „bewegliche Sache“, reichen Einigung und Übergabe vom bisherigen Eigentümer an den neuen Eigentümer aus für eine Eigentumsübertragung. Unter „Übergabe“ (ein Realakt) versteht man konkret die Übertragung des Besitzes auf den Erwerber. Geregelt wird die im Bürgerlichen Gesetzbuch mit Paragraph 929 (§ 929 BGB). Die Übergabe von beweglichen Sachen und Immobilien bei einer Eigentumsübertragung wird durch das sog. Besitzkonstitut, ein spezielles Rechtsverhältnis bei Kreditsicherheiten und Mietverträgen, ersetzt.
Bei größeren Sachen dient ein (freiwilliger) Kaufvertrag dazu, beide Parteien rechtlich abzusichern und die Eigentumsübertragung schriftlich festzuhalten. Zudem wird in diesem meist der Kaufpreis und weitere Vereinbarungen und/oder Verpflichtungen festgehalten. Beim Eigentumsübergang in Form eines Verkaufs/Kaufs von Immobilien oder Grundstücken ist ein Kaufvertrag dagegen Pflicht. Er muss notariell beurkundet sein und begründet den ganzen Vorgang der Eigentumsübertragung. Fehlt er, ist der Verkauf ungültig. Während bei den meisten Gegenständen Einigung zwischen den Parteien und Übergabe der Sache zeitgleich oder zeitnah stattfindet, ist dies bei Immobilien und Grundstücken durch die rechtlichen Voraussetzungen nicht gegeben.
Der Ablauf einer Eigentumsübertragung bei Immobilien ist wie folgt:
Sobald sich Verkäufer und Käufer einig sind über die Eckdaten des Verkaufs – die sogenannte Einigung oder Auflassung –, setzt der Notar einen Kaufvertrag auf, der die vereinbarten Konditionen enthält. Dazu gehören auch Verpflichtungen auf beiden Seiten wie zum Beispiel der Auszugszeitpunkt des bisherigen Eigentümers bei bewohnten Immobilien, die Höhe des Kaufpreises, der vertragliche Umfang der Immobilie oder des Grundstücks. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Kaufvertrag den Parteien vor, sie unterzeichnen ihn und der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Im Anschluss lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Dadurch wird die Immobilie für den Käufer fest „reserviert“ und sie kann nicht an einen weiteren Interessenten verkauft werden, beispielsweise zum Zwecke des Betrugs.
Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange im Grundbuch stehen, bis der neue Eigentümer eingetragen ist. Dies geschieht auf Veranlassung des Notars, sobald der Käufer die offenen Rechnungen bezahlt hat: Kaufpreis an den Verkäufer, Notarkosten, Grunderwerbssteuer. Der Käufer erhält im Anschluss einen Auszug des Grundbuchs, aus dem hervorgeht, dass er der neue Eigentümer ist. Die Übereignung des Eigentums ist somit abgeschlossen.
Neben dem Kauf einer Immobilie gibt es noch weitere Arten der Übereignung einer Immobilie oder eines Grundstücks: Schenkung oder Erbe. Eine Schenkung erfolgt immer entgeltfrei; kann jedoch mit Verpflichtungen wie zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnrecht einhergehen. Die Abwicklung ist ähnlich wie beim Kaufen: Anstelle eines Kaufvertrags setzt der Notar allerdings einen Schenkungsvertrag auf, den alle Parteien unterzeichnen.
Für den Beschenkten fällt zudem keine Grunderwerbssteuer an, sondern stattdessen eine Schenkungssteuer – je nach Wert der Immobilie. Wird eine Immobilie dagegen durch Erbe erworben, entfällt der Vertrag zwischen den Parteien. Stattdessen benötigt der zukünftige Eigentümer einen Erbschein, ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag. Beim zuständigen Grundbuchamt wird dann ein Antrag auf Grundbuchberichtigung gestellt und das entsprechende Dokument als Berechtigung vorgelegt. In diesem Fall ist kein Notar notwendig, die Umschreibung nimmt das Grundbuchamt direkt vor.
Da im Grundbuch auch Baulasten und Belastungen eingetragen sind, besteht immer wieder ein Interesse an der Einsicht dieser Angaben – oftmals auch durch unbeteiligte Dritte aus Neugier. In der Grundbuchordnung wurde daher festgelegt, dass nur Personen oder Personenkreise mit einem berechtigten Interesse Einsicht haben dürfen. Reine Kaufinteressenten gehören in erster Linie zu den Nichtberechtigten; Interessenten mit einer Vollmacht oder einer Einverständniserklärung des Eigentümers können so allerdings die Berechtigung erlangen.
Ein bereits erstellter aber noch nicht unterzeichneter Kaufvertrag zeigt ebenfalls ein berechtigtes Interesse an. So kann noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags und der damit verbundenen Auflassung eine Einsicht erfolgen, damit der Erwerber selbst prüfen kann, ob Belastungen vorliegen.
Beim Kauf einer Immobilie stolpert man schnell über die Begriffe „Abstraktionsprinzip“, „Verpflichtungsgeschäft“ und „Verfügungsgeschäft“.
Bei beweglichen Sachen erfolgt der Eigentumsübergang üblicherweise mit der Übergabe der Sache vom bisherigen Eigentümer an den neuen Eigentümer. Auf Immobilien angewandt, würde dies bedeuten, dass mit Hausübergabe – bildlich gesehen die Übergabe der Haustürschlüssel – der Eigentümer wechselt. Dies ist allerdings nicht möglich, da §873 BGB vorschreibt, dass zur Übertragung eines Grundstücks die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist. Tatsächlich handelt es sich dann nur um einen reinen Besitzerwerb, aber keinen Eigentumserwerb. Der Käufer ist zu diesem Zeitpunkt reiner Besitzmittler, bis die Umschreibung erfolgt. Umgekehrt bedeutet das: Ohne Eintragung im Grundbuch entsteht kein Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie.
Bei beweglichen Sachen kann ein Eigentumsvorbehalt definiert werden, beispielsweise, dass die Ware bis zur vollständigen Bezahlung im Eigentum des Verkäufers bleibt. Für unbewegliche Sachen, zu denen Immobilien und Grundstücke gehören, ist dies nicht möglich, da die Umschreibung über das Grundbuch erfolgt.
Die anfallenden Kosten für die Umschreibung teilen sich auf drei Bausteine auf: Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer. Die Kosten richten sich bei allen drei in etwa prozentual nach dem Kaufpreis. Für den Notar fallen in der Regel ein bis anderthalb Prozent des Kaufpreises an und für das Grundbuchamt etwa ein halbes Prozent. Die Kosten für die Grunderwerbssteuer sind dagegen von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegen zwischen fünf und sechseinhalb Prozent. Eine Ausnahme stellt Bayern dar, hier liegt der Satz bei dreieinhalb Prozent (Stand September 2023).
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